Construir tu casa en 8 pasos

1. Compra Solar: Lo primero que deberéis hacer es buscar una parcela, en nuestro blog encontraras un post posterior donde descubrirás las claves para escogerla. Cuando hayas escogido la parcela te pedirán que pagues las arras, antes de pagar las arras nosotros aconsejamos realizar un estudio geotécnico de la parcela. Con este estudio os aseguraréis que el terreno es resistente a una profundidad adecuada y que la cimentación necesaria para cualquier casa no será más costosa de lo habitual, con este paso te ahorras sorpresas. El coste de un geotécnico + topográfico son 1.500€ + iva. Una vez realizado el geotécnico si el arquitecto os dice que no hay sorpresas podéis pagar el resto del coste del solar.

Aconsejamos ya en este punto revisar tanto en ayuntamientos como en las oficinas de las compañías de teléfono, agua, gas y electricidad que los servicios llegan hasta el límite de vuestra parcela, otro punto importante que de no estar hechos os puede ocasionar un sobrecoste importante.

2. Anteproyecto: En este punto deberás hacer un anteproyecto, buscar a un arquitecto que revise la normativa y te haga un boceto de mínimos que cumpla la normativa y con unos requisitos mínimos por vuestra parte, esto es, tamaño máximo que necesitéis, programa (cuantas habitaciones, baños, garaje) y presupuesto máximo que os querríais gastar. Esto suele tardar 1 semana. Con este anteproyecto pasamos al paso 3. 

3. Presupuesto Constructora: Con este anteproyecto ya sabéis qué se puede construir en la parcela y ahora necesitáis saber si lo podéis pagar. Para esto es necesario ir al banco (si lo necesitáis) y solicitar que os hagan un estudio de hipoteca con el anteproyecto y el presupuesto de una constructora. Tenéis que buscar una constructora de confianza vuestra, o en caso de que no conozcáis a nadie, de confianza del arquitecto o de vuestro manager (en otro post posterior explicaremos que es un Project Manager), y entregarle el anteproyecto para que os haga un presupuesto (dependiendo de la constructora que sea os hará un presupuesto aproximado, cerrado o inventado). Es importantisimo saber escoger constructora, más adelante os explicaremos como. Con este presupuesto debéis ir al banco, otro tema importante para pararse y pensar que entidad bancaria es mejor escoger, según vuestra situación y según los productos que ofrecen en cada momento. Como es un tema complicado esta parte también la explicaremos más adelante. Una vez tengáis constructora, presupuesto y banco debéis solicitar que os digan si os concederían la hipoteca con los ahorros que tenéis, vuestra información de ingresos y gastos. Si es viable la operación, continuamos con el proceso, en caso contrario habría que estudiar alternativas, intentarlo con otra entidad bancaria o incluso en caso de varias negativas posponer el proyecto para más adelante.Otra alternativa es no pagar el solar entero hasta este momento, pero debéis gozar del beneplácito del propietario del solar para reteneros todo este tiempo la parcela para vosotros según el contrato de arras que hayas firmado. Por regla general una vivienda tipo unifamiliar cuesta 1.500 €/m2 todo incluido + la parcela, esto sería una casa de 120 m2 = 180.000 € + parcela, así que si como mínimo tenéis un 20% del coste de la vivienda en vuestro bolsillo después de pagar el solar, la operación será probablemente viable.Una vez os digan que la operación es viable es momento de realizar el paso 4. En caso de no necesitar hipoteca mucho mejor, no es necesario el banco.

4. Proyecto: Este paso consta de 2 partes, Proyecto Básico, es un proyecto donde el cliente participa bastante y su objetivo principal es conseguir una licencia. Dependiendo de lo dudosos que seáis y de lo acertado que esté el arquitecto para convenceros de la mejor propuesta tardareis más o menos en tenerlo, aproximadamente se suele tardar 1 mes. Una vez acabado el Básico se entrega en el ayuntamiento y este tarda 2 meses aprox. en aprobar la licencia.

5. Licencia: Después de revisar el Básico el ayuntamiento pedirá un conjunto de documentos, que el mismo arquitecto os facilitará, y además la segunda parte del proyecto, el Proyecto Ejecutivo. Normalmente aprovechamos el tiempo de 2 meses en que el ayuntamiento está revisando el Básico para elaborar el Ejecutivo, la diferencia entre el básico y el ejecutivo es que el segundo es mucho más completo, incluye mediciones de materiales, planos de detalle, justificación de normativa y proyecto de estructuras. Una vez entregado el Ejecutivo podemos empezar la obra.

6. Hipoteca: En este punto debemos volver al banco si necesitáis hipoteca y entregar el papel de la licencia del ayuntamiento, con el proyecto y el presupuesto del constructor (actualizado). Aquí es donde os concederán la hipoteca, este paso tarda 1 mes. Para formalizar la hipoteca hay que ir al notario.

7. Obra: Como os he ido comentando, es interesante tener un 20% de coste de la casa antes de empezarla, y después de haber pagado el solar por completo. Con este dinero os podéis ir moviendo y os evitáis parones innecesarios en el proceso. Cuidado aquí con las condiciones que os ofrecen las constructoras, es vital que contrastéis las condiciones de pago de las constructoras con las condiciones de disposiciones del banco. La obra empezará en principio sin que tengáis que pagarle nada al constructor, normalmente cobran por trabajos hechos, así que cada vez que la obra avance os irán pidiendo dinero, a esto se le llama certificación. Paralelamente cada vez que os pidan dinero podéis solicitar al banco que os dispongan de ese dinero con un certificado del arquitecto declarando que es cierto que la obra avanza.

8. Primera Ocupación: Una vez la obra finaliza necesitamos hacer unos cuantos tramites, que no siempre los arquitectos realizan, esto supone solicitar la primera ocupación en el ayuntamiento, registrar la vivienda, cerrar la tasación final de la hipoteca con el Certificado Final de Obra, Declaración de Obra nueva, etc…

Por ultimo debéis solicitar al arquitecto el libro del edificio, que es el manual de instrucciones donde encontrareis toda la información de vuestra casa.